KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YIKILAN BİNALARDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÜRECİNE KATILMAYAN AZINLIK HİSSEDARLARININ PAYLARININ SATIŞ SÜRECİ

7 Nis

2 dakikada okunur

Kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında riskli yapıların yıkılması sonrasında, taşınmazın yeniden değerlendirilmesi sürecinde tüm maliklerin aynı yönde hareket etmemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Özellikle bazı paydaşların yeni yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesine katılmak istememesi halinde, sürecin nasıl ilerleyeceği ve bu kişilerin paylarının ne şekilde değerlendirileceği önemli bir hukuki mesele olarak ortaya çıkmaktadır. Bu durum, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında özel olarak düzenlenmiştir.

Hukuki Dayanak ve Çoğunluk Kararı

6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapıların yıkılmasından sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine maliklerin arsa payı çoğunluğu ile karar vermesi esastır. Uygulamada bu oran genellikle en az üçte iki (2/3) çoğunluk olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu çoğunluk sağlandığında:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir
Yüklenici ile anlaşma sağlanabilir
Proje süreci başlatılabilir

Ancak bu karara katılmayan azınlık hissedarların durumu ayrıca düzenlenmiştir.

Azınlık Hissedarların Durumu

Çoğunluk tarafından alınan karara katılmayan paydaşlar, uygulamada “muhalif malik” olarak adlandırılmaktadır. Bu kişilerin süreci tamamen kilitlemesinin önüne geçmek amacıyla kanun koyucu özel bir mekanizma öngörmüştür.

Bu kapsamda, karara katılmayan maliklerin arsa payları:

Öncelikle diğer paydaşlara satılmak üzere teklif edilir
Satış, rayiç bedel üzerinden gerçekleştirilir

Bu aşamada, paydaşlara satın alma imkânı tanınarak öncelikli hak verilmiş olur.

Payların Satış Süreci

Azınlık hissedarların paylarının satışı belirli bir prosedüre tabidir ve bu sürecin usule uygun yürütülmesi büyük önem taşır. Genel hatlarıyla süreç şu şekilde ilerler:

Maliklere noter aracılığıyla karar ve satış teklifi bildirilir
Kabul edilmemesi halinde satış süreci başlatılır
Pay, açık artırma veya idari yöntemle satışa çıkarılır

Satış işlemleri genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idare gözetiminde yürütülmektedir.

Rayiç Bedel ve Değer Tespiti

Satış sürecinin en kritik aşamalarından biri, payın değerinin doğru belirlenmesidir. Bu değer:

Lisanslı değerleme kuruluşları tarafından
Taşınmazın konumu, imar durumu ve piyasa koşulları dikkate alınarak

tespit edilir.

Azınlık hissedarın hak kaybına uğramaması için rayiç bedelin gerçek piyasa değerini yansıtması zorunludur. Aksi halde yapılan satış işlemi hukuki uyuşmazlıklara konu olabilir.

Hukuki Denetim ve Dava Yolları

Azınlık hissedarlar, haklarının ihlal edildiğini düşündükleri durumlarda çeşitli hukuki yollara başvurabilirler. Özellikle:

Değer tespitine itiraz
Satış işleminin iptali
Tebligat usulsüzlüklerine dayalı itirazlar

gündeme gelebilir.

Bu süreçte idari işlemlere karşı idare mahkemelerinde iptal davası açılması mümkündür.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar, sürecin usule uygun yürütülmemesinden kaynaklanmaktadır. Özellikle:

Maliklere yapılan tebligatların usulsüz olması
Rayiç bedelin düşük belirlenmesi
Satış sürecinin şeffaf yürütülmemesi

gibi durumlar, işlemlerin iptaline kadar gidebilen uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

Bunun yanı sıra, bazı durumlarda azınlık hissedarların süreci uzatmak amacıyla kötüye kullanım niteliğinde itirazlarda bulunduğu da görülmektedir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binalarda, kat karşılığı inşaat sürecine katılmayan azınlık hissedarların paylarının satışı, çoğunluk iradesi ile dönüşümün sürdürülebilmesi açısından önemli bir mekanizmadır. Ancak bu sürecin, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıdığı unutulmamalı ve kanuni usullere titizlikle uyulmalıdır.

Özellikle değer tespiti, tebligat süreci ve satış işlemlerinin hukuka uygun yürütülmesi, hem çoğunluk maliklerin hem de azınlık hissedarların haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, sürecin başından itibaren hukuki destek alınması, olası uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından kritik rol oynamaktadır.