ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİNDE (OSB) FABRİKA VE TİCARİ DEPOLARDA FAHİŞ KİRA ARTIŞLARINA KARŞI UYARLAMA DAVALARI

Türkiye’de son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, özellikle Organize Sanayi Bölgeleri’nde faaliyet gösteren işletmeler açısından kira ilişkilerini ciddi şekilde etkilemiştir. Fabrika ve ticari depo kiralarında görülen yüksek oranlı artışlar, birçok durumda sözleşmenin kurulduğu dönemdeki ekonomik dengeyi ortadan kaldırmakta ve kiracılar açısından katlanılması güç bir yük haline gelmektedir. Bu gibi durumlarda Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri kapsamında uyarlama davası önemli bir hukuki çözüm yolu olarak gündeme gelir.

Uyarlama Davasının Hukuki Dayanağı

Uyarlama davaları, TBK m.138 kapsamında değerlendirilmektedir. Bu hükme göre, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü gelişmeler nedeniyle borcun ifası borçlu açısından dürüstlük kuralına aykırı olacak derecede ağırlaşmışsa, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.

Bu noktada özellikle şu üç unsurun birlikte gerçekleşmesi aranır:

• Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü bir durum bulunmalıdır

• Bu durum taraflarca öngörülebilir nitelikte olmamalıdır

• İfa, borçlu açısından aşırı derecede güçleşmiş olmalıdır

OSB’lerdeki kira ilişkilerinde yüksek enflasyon, döviz kuru artışları ve üretim maliyetlerindeki ciddi yükselişler bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.

OSB Kiralarında Fahiş Artış Sorunu

Organize Sanayi Bölgeleri’nde kira ilişkileri çoğunlukla ticari nitelik taşımakta ve taraflar tacir sıfatını haiz olmaktadır. Bu nedenle sözleşme serbestisi daha geniş olmakla birlikte, bu durum sınırsız değildir.

Özellikle aşağıdaki durumlarda kira artışlarının uyarlama konusu yapılması mümkündür:

• Kira bedelinin kısa süre içinde piyasa gerçeklerinden kopacak şekilde artırılması

• Dövize endeksli kira sözleşmelerinde kur artışı nedeniyle öngörülemez seviyelere ulaşılması

• Kiracının faaliyetini sürdüremeyecek ölçüde mali yük oluşması

Ancak her kira artışı “fahiş” olarak nitelendirilemez. Mahkemeler, artışın gerçekten olağanüstü olup olmadığını somut olay bazında değerlendirmektedir.

Mahkeme Değerlendirmesinde Dikkate Alınan Hususlar

Uyarlama davaları, yalnızca hukuki değil aynı zamanda ekonomik analiz gerektiren davalardır. Mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesine başvurarak şu unsurları birlikte değerlendirir:

• Sözleşmenin yapıldığı tarihteki ekonomik koşullar ile dava tarihindeki koşullar arasındaki fark

• Tarafların tacir sıfatı ve risk öngörü kabiliyeti

• Kira bedelinin belirlenme yöntemi ve sözleşmedeki artış hükümleri

• Kiracının ticari faaliyetinin bu artıştan nasıl etkilendiği

Bu yönüyle uyarlama davaları, salt sözleşme metnine değil, sözleşmenin ekonomik temelinin sarsılıp sarsılmadığına odaklanır.

Sözleşme Hükümlerinin Etkisi

Uygulamada sıklıkla “artış şartı var, uyarlama olmaz” şeklinde yanlış bir kanaat oluşmaktadır. Oysa sözleşmede belirli bir artış oranı öngörülmüş olsa dahi, bu hüküm mutlak değildir.

Eğer:

• Ekonomik koşullar sözleşmenin temelini çökertecek şekilde değişmişse

• Taraflar arasındaki denge ciddi biçimde bozulmuşsa

uyarlama talebi yine de mümkündür. Yargıtay içtihatları da bu yönde istikrarlıdır.

Uyarlama Talebinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Uyarlama davası açılmadan önce ve dava sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar bulunmaktadır:

• Kiracının kira bedelini öderken ihtirazi kayıt ileri sürmesi önemlidir

• Dava açmakta gecikilmemelidir

• Ekonomik veriler ve ticari kayıtlar güçlü şekilde sunulmalıdır

Ayrıca, dava sürecinde mahkemeden geçici hukuki koruma talep edilmesi de mümkündür.

Sonuç

Organize Sanayi Bölgeleri’nde fabrika ve ticari depo kiralarında yaşanan fahiş artışlar, taraflar arasındaki sözleşmesel dengeyi bozduğu ölçüde hukuki müdahaleyi gerekli kılmaktadır. Bu noktada uyarlama davaları, hem kiracılar hem de belirli durumlarda kiraya verenler açısından önemli bir denge aracı işlevi görmektedir.

Ancak her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, uyarlama talebinin başarıya ulaşması; olayın doğru analiz edilmesine, ekonomik verilerin etkin şekilde ortaya konulmasına ve uygun hukuki stratejinin belirlenmesine bağlıdır. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli ticari kiralarda sürecin profesyonel şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.