TARIM ARAZİLERİNİN İZALE-İ ŞÜYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) YOLUYLA SATIŞINDA TARIMSAL BÜTÜNLÜĞÜN KORUNMASI İLKESİ

Tarım arazileri, yalnızca mülkiyet konusu taşınmazlar değil; aynı zamanda ülke ekonomisi, gıda güvenliği ve sürdürülebilir üretim açısından stratejik öneme sahip varlıklardır. Bu nedenle tarım arazilerine ilişkin hukuki işlemler, klasik taşınmaz hukukundan farklı olarak özel düzenlemelere tabi tutulmuştur. Özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında, tarım arazilerinin satış sürecinde “tarımsal bütünlüğün korunması” ilkesi belirleyici bir rol oynamaktadır.

Hukuki Çerçeve ve Temel İlke

Ortaklığın giderilmesi davaları, kural olarak Türk Medeni Kanunu hükümlerine dayanmakta olup, her paydaşın ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ancak tarım arazileri bakımından bu genel ilke, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile önemli ölçüde sınırlandırılmıştır.

Anılan Kanun’un temel amacı, tarım arazilerinin:

• Bölünerek küçülmesini önlemek

• Ekonomik bütünlüğünü korumak

• Verimli ve sürdürülebilir şekilde kullanılmasını sağlamak

olarak özetlenebilir.

Bu bağlamda, izale-i şüyu davalarında verilecek kararlar yalnızca paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini değil, aynı zamanda tarım politikalarını da doğrudan etkilemektedir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi ve Tarımsal Bütünlük

Tarım arazilerinde aynen taksim çoğu zaman mümkün olmadığından, ortaklığın giderilmesi genellikle satış yoluyla gerçekleştirilmektedir. Ancak bu satış, sıradan bir taşınmaz satışından farklı olarak değerlendirilmelidir.

Zira tarımsal bütünlüğün korunması ilkesi gereği:

• Arazinin parçalanarak ekonomik değerinin düşmesi engellenmelidir

• Üretim kabiliyeti korunmalıdır

• Mümkünse tek parça halinde devri sağlanmalıdır

Bu nedenle uygulamada, satış işleminin şekli ve sonucu, yalnızca en yüksek teklifin verilmesi ile sınırlı olarak değerlendirilmemekte; tarımsal bütünlüğün korunup korunmadığı da dolaylı olarak önem kazanmaktadır.

5403 Sayılı Kanun’un Satış Sürecine Etkisi

5403 sayılı Kanun, özellikle tarım arazilerinin devri ve bölünmesi konusunda çeşitli sınırlamalar getirmiştir. Bu kapsamda:

• Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek bölünmelere izin verilmez

• Ekonomik bütünlüğü bozacak işlemler hukuken korunmaz

• Tarım arazilerinin niteliğine göre özel değerlendirme yapılır

İzale-i şüyu davalarında her ne kadar mahkeme doğrudan bu Kanun’a dayanarak satış yapmasa da, özellikle aynı taşınmazın bölünerek paylaştırılması yerine satışa karar verilmesi, bu ilkenin bir yansımasıdır.

Değer Tespiti ve Bütünlük İlkesi Arasındaki İlişki

Tarım arazilerinin satışında değer tespiti, yalnızca piyasa rayicine göre değil, aynı zamanda arazinin bütünlüğü ve verimliliği dikkate alınarak yapılmalıdır. Ekonomik bütünlüğünü koruyan, sulama imkânı bulunan ve işletilebilir büyüklükteki araziler daha yüksek değer görmektedir.

Bilirkişi incelemelerinde genellikle:

• Arazinin tek parça olarak işletilebilirliği

• Parçalanması halinde uğrayacağı değer kaybı

• Tarımsal gelir potansiyeli

gibi unsurlar değerlendirilir.

Bu yönüyle tarımsal bütünlük ilkesi, yalnızca hukuki bir sınırlama değil; aynı zamanda değer tespitini doğrudan etkileyen ekonomik bir kriterdir.

Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar

Uygulamada bazı durumlarda tarım arazilerinin klasik taşınmaz gibi değerlendirilmesi, ciddi sorunlara yol açmaktadır. Özellikle:

• Arazinin tarımsal niteliği dikkate alınmadan değer belirlenmesi

• Bölünemez nitelikteki arazilerde fiili taksim beklentisi

• Bilirkişi raporlarının yetersiz olması

gibi hususlar, hem satış bedelinin düşük belirlenmesine hem de kararların üst yargı denetiminden dönmesine neden olabilmektedir.

Ayrıca, paydaşlar arasında uzun süredir devam eden fiili kullanımın göz ardı edilmesi de uyuşmazlıkları derinleştirebilmektedir.

Sonuç

Tarım arazilerinin izale-i şüyu yoluyla satışında, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas bir denge kurulmaktadır. Bu dengede tarımsal bütünlüğün korunması ilkesi, hem mahkeme kararlarını hem de bilirkişi değerlendirmelerini doğrudan etkileyen temel bir kriterdir.

Bu nedenle, tarım arazilerine ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında yalnızca mülkiyet paylaşımına odaklanmak yeterli olmayıp, aynı zamanda arazinin ekonomik ve tarımsal değerinin korunması da gözetilmelidir. Sürecin bu çok boyutlu yapısı dikkate alındığında, hukuki ve teknik değerlendirmelerin birlikte yürütülmesi, paydaşların hak kaybına uğramaması açısından büyük önem taşımaktadır.